공매, 법원 경매보다 유리한 선택인가?

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공매, 법원 경매보다 유리한 선택인가?

이번 포스팅은 "공매" 관련한 내용을 중점적으로 다루며, 핵심사항부터 전문적인 관점에서 살펴보는 관련사례까지  기술되어 있습니다. 그런데 "공매" 보다 더 포괄적인 주제인 "공매" 관련된 내용을 모두 열람하시려면, 여기에서 모든 정보를 한눈에 열람하실 수 있습니다.

공매 자료열람

 

<목차>
1. "공매" 관련 핵심요약 4가지
 1) 공매란 무엇인가?
 2) 공매의 장점
 3) 공매의 단점
 4) 공매 절차
2. QnA : 심화사례연구 방법론 5가지
 1) 사례연구1, 법원 경매와 공매 중 어떤 것이 더 유리한가요?
 2) 사례연구2, 입찰보증금 문제는 어떻게 해결하나요?
 3) 사례연구3, 공매 절차는 경매와 어떻게 다른가요?
 4) 사례연구4, 명도 절차는 어떻게 진행되나요?
 5) 사례연구5, 공매의 장점은 무엇인가요?

 

1. "공매", 핵심기초지식

1) 공매란 무엇인가?

공매는 체납자가 세금 등의 채무를 갚지 못했을 때 국가나 공공기관이 체납자의 재산을 강제로 매각하여 채무를 회수하는 절차를 말합니다. 공매는 일반적으로 인터넷을 통해 진행되며, 온비드라는 전자입찰 시스템을 사용합니다. 이는 경매와 달리 오프라인 입찰을 필요로 하지 않아 시간과 장소의 제약이 적습니다. 공매는 경매보다 빠르게 진행되며, 유찰될 경우 일주일 단위로 재입찰이 이루어집니다. 또한, 공매는 권리관계가 비교적 명확해 투자 위험이 적습니다.

2) 공매의 장점

공매의 가장 큰 장점 중 하나는 대금 납부 조건이 유리하다는 점입니다. 공매는 분할 납부가 가능하여, 30일에서 50년까지 장기적으로 대금을 나누어 낼 수 있습니다. 또한, 권리관계가 명확해 투자자가 인수해야 할 법적 책임이 적습니다. 이는 경매와 비교해볼 때 중요한 장점으로 작용합니다. 인터넷을 통해 진행되므로 바쁜 현대인에게 시간적 여유를 제공합니다. 이런 이유로 공매는 안정적이고 계획적인 투자가 가능합니다.

3) 공매의 단점

공매에도 몇 가지 단점이 존재합니다. 우선, 경매에 비해 공매 물건 수가 적습니다. 이는 투자의 다양성이 제한된다는 것을 의미합니다. 또한, 공매에서 세입자를 내보내기 위해서는 명도소송을 해야 하므로 시간이 더 걸립니다. 경매는 법원의 인도명령을 통해 신속하게 세입자를 내보낼 수 있지만, 공매는 이러한 제도가 없기 때문입니다. 마지막으로, 공매는 경매보다 초기 매각 가격이 높을 수 있습니다.

4) 공매 절차

공매 절차는 다음과 같이 진행됩니다. 첫째, 매각 예정 가격이 결정되면 온비드에 공매 공고가 올라갑니다. 이후 입찰이 시작되며, 유찰될 경우 다음 주에 10% 낮아진 가격으로 재입찰이 진행됩니다. 낙찰이 되면 매각 결정일 이전까지 체납자가 채무를 전액 납부하면 공매가 중지됩니다. 낙찰자는 정해진 기한 내에 대금을 납부하고, 이후 소유권 이전 절차를 거치게 됩니다. 소유권 이전은 캠코의 등기촉탁신청을 통해 이루어지며, 모든 과정은 대략 3개월 내에 완료됩니다.

 

2. 사례에 관한 전문가 질의응답

1) 사례연구1, 법원 경매와 공매 중 어떤 것이 더 유리한가요?

법원 경매는 입찰을 위해 현장에 직접 가야 하는 불편함이 있습니다. 예를 들어, 부산에 있는 물건을 입찰하려면 부산 법원까지 가야 하고, 제주도의 물건을 입찰할 때도 마찬가지로 비용과 시간이 소요됩니다. 반면, 공매는 온비드 사이트를 통해 편리하게 입찰할 수 있습니다. 인터넷을 이용해 입찰보증금과 잔금을 계좌 이체로 처리할 수 있어 시간과 경제적 부담이 훨씬 적습니다. 따라서 공매는 접근성과 편리성 면에서 법원 경매보다 유리합니다.

2) 사례연구2, 입찰보증금 문제는 어떻게 해결하나요?

법원 경매에서는 입찰보증금을 은행에서 수표로 출금하여 제출해야 하는 번거로움이 있습니다. 한 사례에서는 입찰 마감 시간이 다가오는데, 은행 대기자가 100명이 넘어서 입찰을 포기해야 했습니다. 반면, 공매는 계좌 이체로 입찰보증금을 납부하고 낙찰되지 않은 경우도 다음 날 반환받을 수 있습니다. 이를 통해 입찰 과정에서 발생하는 불편함을 최소화할 수 있습니다. 이러한 점에서 공매는 더 효율적입니다.

3) 사례연구3, 공매 절차는 경매와 어떻게 다른가요?

법원 경매는 민사집행법에 따라 진행되며, 공매는 주로 국세징수법에 따라 진행됩니다. 공매에서는 세금 체납으로 압류된 재산이 매각됩니다. 예를 들어, 압류재산의 경우 조세채권과 임차인의 배분 순위 등을 고려해야 합니다. 또한, 담보신탁에 의한 신탁 공매도 존재하며, 이는 소유권을 신탁회사로 이전하여 대출을 받은 후 이자나 원금을 지급하지 못할 때 공매가 진행됩니다. 따라서 공매 절차는 경매와 다소 다른 점이 있지만 기본적인 권리분석 방법은 유사합니다.

4) 사례연구4, 명도 절차는 어떻게 진행되나요?

공매에서 낙찰받은 후 점유자와 협의가 되지 않으면 명도 소송을 해야 합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 확정일자를 갖추고 매각대금으로 보증금을 배분받은 경우에는 명도가 어렵지 않습니다. 예를 들어, 보증금을 전액 배분받은 임차인은 낙찰자로부터 명도확인서를 받아야만 배분이 가능합니다. 이는 법원 경매와 동일한 절차입니다. 따라서 이러한 경우에는 명도 과정이 비교적 원활하게 진행됩니다.

5) 사례연구5, 공매의 장점은 무엇인가요?

공매의 큰 장점 중 하나는 편리한 입찰 절차입니다. 온비드 사이트를 통해 간편하게 입찰할 수 있으며, 입찰보증금과 잔금을 계좌 이체로 처리할 수 있습니다. 예를 들어, 하루에 두 번씩 입찰이 진행되기도 하고, 유찰된 물건은 빠르게 다시 입찰에 부쳐집니다. 또한, 신탁 공매의 경우 상업용 부동산이 많아 시세보다 저렴하게 낙찰받을 기회가 있습니다. 이로 인해 공매는 시간과 비용 측면에서 매우 유리합니다.

 

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