묵시적 갱신 확정일자, 알아두어야 할 5가지 사례

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묵시적 갱신 확정일자, 알아두어야 할 5가지 사례

이번 포스팅은 "묵시적 갱신 확정일자" 관련한 내용을 중점적으로 다루며, 핵심사항부터 전문적인 관점에서 살펴보는 관련사례까지  기술되어 있습니다. 그런데 "묵시적 갱신 확정일자" 보다 더 포괄적인 주제인 "전세계약연장시확정일자" 관련된 내용을 모두 열람하시려면, 여기에서 모든 정보를 한눈에 열람하실 수 있습니다.

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<목차>
1. "묵시적 갱신 확정일자" 관련 핵심요약 4가지
 1) 묵시적 갱신이란?
 2) 확정일자의 중요성
 3) 묵시적 갱신 후 계약서 작성 방법
 4) 계약 갱신청구권과 묵시적 갱신의 차이
2. QnA : 심화사례연구 방법론 5가지
 1) 사례연구1, 묵시적 갱신은 어떻게 적용되나요?
 2) 사례연구2, 임차인은 묵시적 갱신 후 언제든지 해지할 수 있나요?
 3) 사례연구3, 계약갱신 청구권을 행사하지 못한 사례가 있나요?
 4) 사례연구4, 보증금을 증액할 때 주의할 점은 무엇인가요?
 5) 사례연구5, 재계약과 계약갱신 청구권의 차이는 무엇인가요?

 

1. "묵시적 갱신 확정일자", 핵심기초지식

1) 묵시적 갱신이란?

묵시적 갱신은 임대차 계약이 만료되었음에도 불구하고 임대인과 임차인이 별도의 의사 표시를 하지 않으면 자동으로 동일한 조건으로 계약이 연장되는 것을 의미합니다. 이는 주택임대차보호법에 따라 보호받는 권리로, 임차인의 주거 안정성을 보장합니다. 묵시적 갱신이 이루어지면 임차인은 계약 만료 이전에 언제든지 해지 통보를 할 수 있으며, 통보 후 3개월이 지나면 계약이 해지됩니다.

2) 확정일자의 중요성

확정일자는 임차인이 전세보증금을 보호받기 위해 꼭 받아야 하는 법적 장치입니다. 확정일자를 받으면 임대인이 파산하거나 주택이 경매에 넘어가더라도 우선 변제권을 확보할 수 있습니다. 묵시적 갱신이 되더라도 보증금에 변동이 없다면 기존 확정일자는 그대로 유지되며, 재발급 받을 필요가 없습니다. 다만, 보증금이 증액되었다면 증액된 부분에 대해서는 새로운 확정일자를 받아야 합니다.

3) 묵시적 갱신 후 계약서 작성 방법

묵시적 갱신 후에도 기존 계약서의 효력은 유지됩니다. 만약 보증금 변동이 없을 경우, 기존 계약서에 계약 연장 내용을 추가로 기재하고 임대인과 임차인의 서명을 받으면 됩니다. 보증금이 증액되는 경우에는 별도의 계약서를 작성하고, 증액된 금액에 대해 확정일자를 받아야 합니다. 이렇게 함으로써 임차인의 권리를 보호할 수 있습니다.

4) 계약 갱신청구권과 묵시적 갱신의 차이

계약 갱신청구권은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 전에 1회에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 반면, 묵시적 갱신은 임차인과 임대인이 별도의 의사 표시 없이 자동으로 계약이 연장되는 것을 말합니다. 계약 갱신청구권을 사용하면 전세보증금은 5% 이내로 증액될 수 있으며, 이는 임차인의 주거 안정성을 높이는 제도입니다. 묵시적 갱신의 경우 보증금 변동이 없을 때 기존 확정일자를 유지하면 됩니다.

 

2. 사례에 관한 전문가 질의응답

1) 사례연구1, 묵시적 갱신은 어떻게 적용되나요?

묵시적 갱신은 계약 종료 2개월 전까지 양측이 아무런 의사표시를 하지 않을 때 자동으로 연장되는 것입니다. 예를 들어, 임차인이 처음 2년 계약 후 아무 말 없이 지내면 묵시적 갱신으로 다시 2년이 연장됩니다. 임대인이 이 기간 동안 나가 달라고 요청하면, 임차인은 계약갱신 청구권을 행사해 추가로 2년을 더 살 수 있습니다. 이 경우 총 6년 동안 거주가 가능하게 됩니다. 임대인은 계약 종료 2개월 전까지 묵시적 갱신을 피하기 위해 반드시 의사표시를 해야 합니다.

2) 사례연구2, 임차인은 묵시적 갱신 후 언제든지 해지할 수 있나요?

임차인은 묵시적 갱신 후에도 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 단, 해지의 효력은 해지 통보 후 3개월 뒤에 발생합니다. 예를 들어, 묵시적 갱신 후 임차인이 해지 통보를 한다면 3개월 뒤에야 계약이 종료됩니다. 임차인은 이렇게 자유롭게 해지할 수 있기 때문에 묵시적 갱신은 임차인에게 유리한 제도입니다. 따라서 오래 거주하고 싶은 임차인에게는 최고의 선택이 될 수 있습니다.

3) 사례연구3, 계약갱신 청구권을 행사하지 못한 사례가 있나요?

한 사례에서는 임대인이 보증금을 10% 인상하려 했고, 임차인은 이를 고민하던 중 계약 종료일이 3주 앞으로 다가왔습니다. 임차인이 계약갱신 청구권을 행사하려 했으나, 임대인은 이미 2개월 기간이 지나 효력이 없다고 주장했습니다. 이러한 상황은 분쟁의 소지가 많습니다. 계약갱신 청구권은 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 행사해야 합니다. 따라서 임차인은 반드시 기한을 지켜 행사해야 합니다.

4) 사례연구4, 보증금을 증액할 때 주의할 점은 무엇인가요?

보증금을 증액할 때는 반드시 계약서를 작성해야 합니다. 예를 들어, 임대인이 보증금을 5% 인상하려고 할 때, 계약서를 작성하지 않으면 확정일자를 받을 수 없습니다. 확정일자를 받지 않으면 주택임대차보호법에 따른 보호를 받을 수 없습니다. 따라서 임대인과 보증금 증액을 협의할 때는 등기부등본을 확인하고, 계약서를 작성하며, 확정일자를 받아야 합니다. 이렇게 해야만 보증금의 우선변제권을 보호받을 수 있습니다.

5) 사례연구5, 재계약과 계약갱신 청구권의 차이는 무엇인가요?

재계약은 기존 계약을 종료하고 새로운 계약을 체결하는 것입니다. 반면, 계약갱신 청구권은 기존 계약을 연장하는 것입니다. 예를 들어, 임차인이 계약갱신 청구권을 사용하면 기존 계약이 2년 연장됩니다. 하지만 재계약을 하면 새로운 계약이 시작되어 기존 계약과 다른 조건이 적용될 수 있습니다. 따라서 계약기간 도중 이사 계획이 있다면 재계약은 위험할 수 있습니다.

 

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