임대차계약갱신, 사례를 통해 이해하기

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임대차계약갱신, 사례를 통해 이해하기

이번 포스팅은 "임대차계약갱신" 관련한 내용을 중점적으로 다루며, 핵심사항부터 전문적인 관점에서 살펴보는 관련사례까지  기술되어 있습니다. 그런데 "임대차계약갱신" 보다 더 포괄적인 주제인 "전세계약갱신" 관련된 내용을 모두 열람하시려면, 여기에서 모든 정보를 한눈에 열람하실 수 있습니다.

전세계약갱신 자료열람

 

<목차>
1. "임대차계약갱신" 관련 핵심요약 4가지
 1) 임대차계약 갱신요구권의 정의
 2) 임대인의 갱신거절 사유
 3) 묵시적 계약갱신의 의미
 4) 갱신된 임대차계약의 해지 절차
2. QnA : 심화사례연구 방법론 5가지
 1) 사례연구1, 임대차계약갱신 청구권은 어떻게 행사하나요?
 2) 사례연구2, 계약갱신 청구권은 몇 번 행사할 수 있나요?
 3) 사례연구3, 계약갱신 청구권 행사 시 필요한 조건은 무엇인가요?
 4) 사례연구4, 계약갱신 청구권이 거절될 수 있는 경우는 언제인가요?
 5) 사례연구5, 묵시적 갱신과 계약갱신 청구권의 차이는 무엇인가요?

 

1. "임대차계약갱신", 핵심기초지식

1) 임대차계약 갱신요구권의 정의

임대차계약 갱신요구권은 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 이 요구권을 행사하면 기존 임대차 계약과 동일한 조건으로 다시 계약이 갱신되며, 임대차 기간은 2년 더 연장됩니다. 다만, 임대료와 보증금은 5% 이내에서 증감할 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이 요구를 거절할 수 없습니다. 이 제도는 임차인의 주거 안정을 도모하기 위해 도입되었습니다.

2) 임대인의 갱신거절 사유

임대인은 특정 사유가 있을 때만 임대차계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 대표적인 사유로는 임차인이 월세를 2회 이상 연체하거나, 임대인의 동의 없이 주택을 전대하는 경우 등이 있습니다. 또한, 임대인이 주택에 직접 거주할 계획이 있거나, 재개발로 인해 주택을 철거해야 하는 경우에도 갱신을 거절할 수 있습니다. 이러한 사유는 주택임대차보호법에 명시되어 있어, 임대인은 법적 근거 없이 갱신을 거절할 수 없습니다. 이를 통해 임차인의 권익이 보호됩니다.

3) 묵시적 계약갱신의 의미

임대차계약이 만료되었음에도 불구하고 임대인이나 임차인이 별다른 의사 표시를 하지 않으면, 계약은 동일한 조건으로 자동 갱신됩니다. 이를 묵시적 계약갱신이라고 합니다. 묵시적 갱신이 이루어지면 임대차 계약은 다시 2년간 연장됩니다. 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 통지 후 3개월이 지나면 계약이 해지됩니다. 이러한 규정은 임차인의 주거 안정과 유연한 거주 이동을 지원합니다.

4) 갱신된 임대차계약의 해지 절차

계약갱신청구권을 행사하여 갱신된 임대차계약은 임차인이 언제든지 해지할 수 있습니다. 임차인은 임대인에게 해지 통보를 하고, 그로부터 3개월이 지나면 계약이 해지됩니다. 임대인은 임차인이 해지 통보를 한 후 3개월 동안 새로운 임차인을 구할 시간을 가지게 됩니다. 그러나 임대인이 계약 갱신을 거절하거나 갱신 후 해지를 강요하는 것은 불법입니다. 이러한 규정은 임차인의 권리를 보호하고, 임대차 시장의 안정을 도모합니다.

 

2. 사례에 관한 전문가 질의응답

1) 사례연구1, 임대차계약갱신 청구권은 어떻게 행사하나요?

임대차계약갱신 청구권은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있습니다. 예를 들어, 2019년 12월 11일에 체결된 계약은 2021년 12월 10일 만료됩니다. 이 경우 2021년 11월 9일 밤 12시 이전까지 계약갱신 요구를 해야 합니다. 중요한 것은 토요일이나 공휴일을 계산에 포함하지 않는다는 점입니다. 임차인은 이 기간 동안 계약갱신 청구권을 행사해 2년 더 거주할 수 있습니다.

2) 사례연구2, 계약갱신 청구권은 몇 번 행사할 수 있나요?

계약갱신 청구권은 임차인이 딱 한 번만 행사할 수 있습니다. 예를 들어, 임차인이 기존에 4년을 거주한 후에도 한 번 더 계약갱신 청구권을 행사해 총 6년까지 거주할 수 있습니다. 다만, 추가적인 갱신은 묵시적 갱신이 아닌 계약갱신 청구권을 통해 이루어져야 합니다. 갱신 청구권을 행사한 후에는 다시 번복할 수 없습니다. 임차인은 계약갱신 청구권을 행사함으로써 안정적인 거주를 보장받을 수 있습니다.

3) 사례연구3, 계약갱신 청구권 행사 시 필요한 조건은 무엇인가요?

계약갱신 청구권을 행사하기 위해서는 일정한 요건을 충족해야 합니다. 예를 들어, 2020년 12월 10일 이후 체결된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 요구가 가능합니다. 반면, 2020년 12월 9일까지 체결된 계약은 6개월 전부터 1개월 전까지 요구할 수 있습니다. 중요한 것은 임대인이 정당한 사유 없이 갱신을 거절할 수 없다는 점입니다. 따라서 임차인은 법적으로 보장된 권리를 활용해 계약을 갱신할 수 있습니다.

4) 사례연구4, 계약갱신 청구권이 거절될 수 있는 경우는 언제인가요?

임대인은 특정 조건을 충족할 경우 계약갱신 청구를 거절할 수 있습니다. 예를 들어, 임차인이 3기 이상의 차임을 연체했을 경우가 해당됩니다. 또한, 임대인과 임차인이 서로 합의하여 상당한 보상을 했을 때도 거절이 가능합니다. 임대인이 임대차 계약 초기부터 재건축이나 철거 계획을 명시한 경우도 해당됩니다. 이러한 조건이 충족될 경우 임대인은 갱신 청구를 거절할 수 있습니다.

5) 사례연구5, 묵시적 갱신과 계약갱신 청구권의 차이는 무엇인가요?

묵시적 갱신과 계약갱신 청구권에는 몇 가지 차이가 있습니다. 묵시적 갱신은 별도의 청구 없이 기존 조건 그대로 계약이 연장되는 방식입니다. 반면, 계약갱신 청구권은 임차인이 직접 갱신을 요구해야 합니다. 예를 들어, 서울시의 경우 환산보증금이 9억 원을 초과하면 묵시적 갱신이 아닌 계약갱신 청구권이 적용됩니다. 따라서 임차인은 이 두 가지 제도를 잘 이해하고 활용해야 합니다.

 

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